QUY TRÌNH LÀM PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN BĐS

Quy trình pháp lý dự án gồm những bước nào ?

Để thực hiện dự án đầu tư bất động sản hiện nay. Doanh nghiệp, chủ đầu tư phải thực hiện theo quy trình pháp lý rõ ràng và tuân thủ quy định của pháp luật. Theo đó, nhà đầu tư phải tìm hiểu. Và hình dung ra được các thủ tục pháp lý mà mình cần phải làm là gì. Mục đích là để thực hiện dự án đầu tư không gặp nhiều khó khăn hay bị chậm tiến độ. Do vướng mắc thủ tục liên quan. Từ những thông tin mới nhất được cập nhật và tổng hợp lại. Các bước trong quy trình pháp lý dự án cần phải thực hiện bao gồm các bước chính sau đây:

NHỮNG THÔNG TIN BẠN CẦN LƯU Ý

1. Giấy Phép Kinh Doanh Và Đầu Tư Bất Động Sản Của Chủ Đầu Tư

Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản được các cơ quan có thẩm quyền cấp. Được chứng nhận cho việc chủ đầu tư dự án có quyền được kinh doanh. Và đầu tư bất động sản hay không. Một chủ thể thông thường khi sở hữu đất mà không có giấy phép kinh doanh. Thì sẽ không có quyền thương mại mở bán công khai.

Một chủ đầu tư uy tín đầu tiên phải là chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản.

Những lưu ý đến khách hàng khi xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư:

• Giấy phép kinh doanh được các cơ quan có thẩm quyền cấp có con dấu đỏ của cơ quan chức năng. Những giấy tờ kinh doanh không phải do cơ quan nhà nước công nhận sẽ không có giá trị pháp lý.
• Giấy phép kinh doanh phải đúng lĩnh vực bất động sản. Giấy phép phải có chức năng xây dựng, đầu tư, kinh doanh các dự án bất động sản.
• Nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia để xác định giấy phép kinh doanh có phù hợp hoặc đủ pháp lý đối với việc kinh doanh bất động sản hay không.

Những hệ lụy khi một chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh bất động sản:

• Khi bị thanh tra những dự án đang xây dựng hoặc đang triển khai sẽ bị buộc dừng hoạt động. Các chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất thủ tục để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản
• Khi không có giấy phép kinh doanh, chủ đầu tư sẽ không được mở bán công khai cho nhiều người. Hoạt động này sẽ trái pháp luật và sẽ bị xử lý như luật đã định.
• Có thể tiến hàng thu hồi hoặc niêm phong với chủ thể không xuất trình được giấy phép. Hành vi kinh doanh, xây dựng sẽ là trái pháp luật nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

2. Sổ Hồng Quỹ Đất

Sổ hồng (sổ đổ) hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu tại Việt Nam. Sổ hồng như là một minh chứng tốt nhất và rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai. Một dự án khi có sổ hồng quỹ đất tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng. Mọi dự án bất động sản đều phải có sổ hồng quỹ đất. Từ sổ hồng quỹ đất mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Sổ hồng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt thường là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.

Giá trị pháp lý của sổ hồng:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
• Theo đó sổ hồng cũng có giá trị pháp lý ngang nhau như sổ đỏ. Nên việc mua đất có sổ đỏ hay sổ hồng đều không ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất, người mua vẫn có quyền sử dụng đất bình thường.
• Về thời hạn sử dụng đất: Sổ hồng ghi nhận thời gian sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được cấp có thời hạn hay vĩnh viễn là phụ thuộc vào từng loại đất, phụ thuộc vào quy hoạch hoặc mục đích nhà nước cấp đất cho chủ sử dụng.
• Sổ hồng có thể được chuyển nhượng, mua bán, tùy vào nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu. Không có hạn chế việc chuyển đổi từ “Sổ hồng” sang “Sổ đỏ” hoặc ngược lại nếu các cá nhận, hộ gia đình không có nhu cầu. (Khoản 2 điều 97 Luật Đất đai 2013)
• Người sử dụng đất có Sổ hồng được Nhà nước bồi thường về đất khi có trường hợp đất bị thu hồi,……

Một dự án chưa có sổ hồng quỹ đất:

• Một dự án chưa có sổ hồng quỹ đất đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa được chắc chắn. Nhà nước chưa công nhận khu đất đó để làm dự án. Khách hàng nên tránh mua những bất động sản chưa có sổ hồng quỹ đất
• Một dự án chưa có sổ hồng mà đã mở bán thì khách hàng rất có thể sẽ bị lừa với các dự án ma hoặc dự án không tồn tại. Năm 2019 vừa đã lộ tẩy rất nhiều dự án ma với hàng loạt các vụ lừa đào lên đến hàng trăm tỷ đồng. Khách hàng nên tỉnh táo khi mua những bất động sản không có sổ hồng.
• Một dự án chưa có sổ hồng mà đã mở bán thì đất tại dự án đó có thể là đất nông nghiệp, không có chức năng làm các dự án để ở. Khách hàng nên xem xét kỹ sổ hồng của quỹ đất đó để tránh bị lừa đảo.

Ngoài ra trước khi một quỹ đất dự án có sổ hồng sẽ được nhà nước ra quyết định giao đất. Quyết định giao đất cũng có giá trị pháp lý rất lớn và là cơ sở để cấp sổ hồng. Quyết định giao đất là một quyết định của cơ quan có thẩm quyền giao đất cho một chủ thể nào đó. Sổ hồng là Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Nhiều khách hàng có thể nhầm lẫn giữa 2 giấy tờ pháp lý này. Khách hàng nên tỉnh táo lựa chọn những dự án đã có sổ hổng quỹ đất để mua.

3. Giấy Phép Xây Dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện sau đây:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt

• Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị. Các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh, bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật.
• Các công trình xây dựng. Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá. Di tích lịch sử – văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng. Đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường

· Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu. Khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ

• Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh

• Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.

• Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.

Một dự án bất động sản có giấy tờ pháp lý đầy đủ. Phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền. Mọi hành vi thi công, xây dựng mà chưa phép đều sẽ là trái pháp luật.

4. Văn Bản Nghiệm Thu Phần Móng

Văn bản nghiệm thu phần móng thật chất là việc chứng nhận việc chủ đầu tư thi công dự án. Theo luật đã ban hàng thì một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Việc chủ đầu tư xây dựng và được nghiệm thu. Sẽ chứng tỏ một điều rằng chủ đầu tư rất chú trọng. Và sẽ xây dựng lên dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán có tính pháp lý cao hơn khi dự án xảy ra sự cố.

Một số loại hợp đồng mà khách hàng không nên ký bởi khả năng sẽ rủi ro cao như:

• Hợp đồng góp vốn: Đây là hợp mang tính chất khách hàng sẽ cùng với chủ đầu tư góp tiền vào để xây dựng dự án. Loại hợp đồng có rủ ro cao bởi chỉ cần chủ đầu tư phá sản. Hoặc dự án kéo dài thi công sẽ kiến tài sản của khách hàng bị hao hụt hoặc mất đi
• Hợp đồng ký quỹ: Đây là hợp đồng dạng như đặt chỗ trước. Nhưng có các điều khoản mang tính chất pháp lý cao hơn. Tuy nhiên loại hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi chỉ cần dự án bị kéo dài chưa được mở bán, hoặc gặp vấn đề gì đó mà chưa thể bán ra. Khách hàng sẽ bị treo tiền tại dự án với các điều khoản hợp đồng

Điểm chung của 2 loại hợp đồng trên là việc chưa có văn bản nghiệm thu phần móng. Và chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm để triển khai dự án.

Để tránh được các rủi ro khách hàng nên lựa chọn các dự án có văn bản nghiệm thu móng. Và ký hợp đồng mua bán nhà

5. Giấy Tờ Bảo Lãnh Ngân Hàng

Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được. Thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm. Trả tiền lại cho cư cân thay cho chủ đầu tư. Một dự án có bảo lãnh ngân hàng. Sẽ giúp khách hàng cảm thấy yên tâm hơn khi mua bất động sản. Ngoài ra các ngân hàng bảo lãnh cũng chính là các ngân hàng có các chương trình vay ưu đãi khi mua bất động sản. Những ưu đãi này có thể lên tời 65 – 70% giá trị bất động sản.

Một dự án không có giấy tờ bảo lãnh ngân hàng:

• Khách hàng có thể bị treo bất động sản. Hoặc treo tiền vào dự án nếu chủ đầu tư không thi công hoặc thi công chậm tiến độ
• Nguy cơ mất tiền vào các bất động sản. Khi không có các ngân hàng bảo lãnh. Các chủ đầu tư sẽ được tự do và không có những giàng buộc pháp lý nào. Khi chủ đầu tư tuyên bố phá sản sẽ dẫn tới tình trạng mất tiền vào dự án. Hoặc chỉ nhận được một lượng nhỏ tài sản
• Khách hàng đối mặt với nguy cơ chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi mua nhà. Có nhiều chủ đầu tư khi mở bán đã hứa hẹn rất nhiều về lợi nhuận khủng hoặc lãi khủng theo năm. Nhưng đến khi thực hiện lại không thể trả lãi được. Việc ký kết đảm bảo từ phía ngân hàng. Sẽ giúp khách hàng có cơ hội lấy lại tài sản. Và lãi của mình khi đã đầu tư vào dự án.